Nâng cao chất lượng sống ở chung cư

Một số cư dân chung cư 24AB (phường 25, quận Bình Thạnh, TP HCM) bị cắt nước sinh hoạt do không đóng quỹ bảo trì Ảnh: QUỐC ANH

Bị cắt nước sinh hoạt vì không đóng quỹ bảo trì

Tại chung cư 24AB (phường 25, quận Bình Thạnh, TP HCM), bà L.T.T.T đã khởi điện Ban Quản trị và đơn vị vận hành là Công ty CP Dịch vụ kỹ thuật giải pháp An Gia vì bị cắt nước sinh hoạt.

Vào tháng 4-2024, TAND quận Bình Thạnh đưa vụ việc ra xét xử. Theo đại diện ủy quyền của nguyên đơn, khoảng tháng 1-2023 (cận Tết Nguyên đán), căn hộ của bà T. bị cắt nước sinh hoạt. Bà đã nhiều lần kiến nghị đến ban quản trị, ban quản lý chung cư và chính quyền địa phương nhưng không được giải quyết, đành phải thuê căn hộ của cư dân khác để sinh sống.

Theo đại diện bị đơn thì bà T. không đóng phí bảo trì chung cư (150.000 đồng/tháng) từ năm 2020. Sau nhiều lần thông báo, nhắc nhở nhưng bà T. không thực hiện nên ban quản lý đã ngưng cấp nước sinh hoạt. Việc này thực hiện theo đúng quy định của hội nghị nhà chung cư 24AB và thông tư của Bộ Xây dựng về quản lý nhà chung cư.

Bà T. thừa nhận nợ phí bảo trì chung cư 42 tháng nhưng các chi phí khác - như vận hành chung cư, điện, nước - vẫn đóng đủ. Bà cùng một số hộ trong chung cư chỉ tạm thời ngưng đóng quỹ bảo trì vì nhiều lần yêu cầu ban quản trị giải thích việc sử dụng quỹ này sai quy định nhưng vẫn chưa được làm rõ.

Trả lời HĐXX tại phiên tòa, đại diện bị đơn thừa nhận cắt nước sinh hoạt căn hộ nhưng chưa gửi báo cáo đến các cơ quan chức năng. Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ kiện, vào tháng 2-2024, TAND quận Bình Thạnh đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời - buộc bị đơn mở nước sinh hoạt cho hộ bà T.

Khoảng hơn 1 tháng sau, Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Thạnh phối hợp với chính quyền địa phương thi hành quyết định trên. Tuy vậy, ban quản trị chung cư và đơn vị quản lý vận hành vẫn không thực hiện.

Theo chủ tọa phiên tòa, việc đúng sai sẽ được xem xét song về tính nhân văn thì cắt nước sinh hoạt khiến cuộc sống cư dân bị ảnh hưởng. Liên quan quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là mở nước sinh hoạt cho hộ bà T., chủ tọa cho rằng các thành viên ban quản trị, ban quản lý có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu như không chấp hành quyết định của tòa.

Bà T. cho biết trước dịp nghỉ lễ 30-4 vừa qua (ngày 26-4), ban quản trị, ban quản lý chung cư 24AB đã mở lại nước sinh hoạt cho căn hộ của bà. 

Nâng cao trách nhiệm cư dân

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP HCM, cho biết căn cứ quy định tại khoản 8 điều 3 Luật Nhà ở 2023, các hành vi như: chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư... bị nghiêm cấm.

Ngoài ra, ban quản lý chung cư có thể yêu cầu chủ các vật nuôi phải có trách nhiệm bảo đảm an toàn khi nuôi; phải giữ gìn vệ sinh môi trường chung của cả khu chung cư; không được thả sinh vật cảnh trong không gian chung. Đồng thời, chủ vật nuôi phải thực hiện đúng những quy định như đeo rọ mõm cho chó hoặc xích giữ chó khi đi ra đường...

"Thực tế, việc xử lý cư dân vi phạm rất khó khăn. Do vậy, cần có quy định và hướng dẫn thực hiện rõ ràng để xử lý các trường hợp vi phạm, đồng thời để những người nuôi chó, mèo có ý thức hơn về quyền và trách nhiệm của mình trong tòa nhà chung cư" - luật sư Hùng đề xuất.

Bỏ hay giữ quỹ bảo trì chung cư?

Kinh phí bảo trì nhà chung cư được quy định cụ thể tại điều 152 Luật Nhà ở 2023. Theo đó, trường hợp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này.

Khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư; được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua. Quỹ bảo trì nhằm mục đích sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư, thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư…

Chung cư là nơi sinh sống của nhiều người dân, mật độ dân số cao nên theo thời gian sẽ bị xuống cấp, hư hỏng. Do đó, việc hình thành, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí để khắc phục, sửa chữa, thay thế nhằm bảo đảm công trình được vận hành ổn định, an toàn là hết sức cần thiết.

Tuy nhiên, thời gian qua xảy ra rất nhiều tranh chấp trong các khu chung cư liên quan quỹ bảo trì. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, tổng số nhà chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị là 568 (chiếm 29%). Hiện nay, 85 nhà chung cư có tranh chấp về kinh phí bảo trì, trong đó Hà Nội là 35 chung cư, TP HCM là 43 chung cư...

Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư. Thanh tra Bộ Xây dựng đã buộc 12 chủ đầu tư phải gửi kinh phí bảo trì vào tài khoản theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho ban quản trị với số tiền gần 345 tỉ đồng…

Có thể thấy, thực trạng quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư còn nhiều tồn tại. Chẳng hạn, chủ đầu tư không, chậm hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị; các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao; chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu của mình; chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác hay không công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí này...

Từ thực tế trên, để hạn chế số vụ tranh chấp liên quan quỹ bảo trì nhà chung cư, cần nghiên cứu theo hướng bỏ quy định thu trước 2% kinh phí bảo trì. Cần có cơ chế để các chủ sở hữu đóng phần kinh phí này theo tỉ lệ chia đều trong 5 năm hoặc đến khi phát sinh việc bảo trì thì các chủ sở hữu sẽ đóng góp. Bởi lẽ, bản chất của việc thu phí bảo trì là nhằm bảo đảm công trình được vận hành ổn định, an toàn. Mặt khác, việc bỏ quy định thu trước 2% kinh phí bảo trì cũng giúp giảm nhẹ gánh nặng cho những người có nhu cầu mua căn hộ, nhà ở trong khu chung cư.

Luật sư Trương Văn Tuấn