'Thuốc' trị đầu cơ: Ai cũng biết, thế giới làm lâu rồi

Tại khu đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) cũng đã vắng lặng sau phiên đấu giá ngày 10-8 - Ảnh: DANH KHANG

Giá khởi điểm sát thị trường

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia kinh tế), có hay không việc "thổi giá" gây lũng đoạn thị trường nhà đất thì các cơ quan chức năng đang vào cuộc, nhưng rõ ràng nhìn vào các phiên đấu giá vừa qua cho thấy các cơ quan cần phải làm ngay việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường. Giá sát thị trường thì người tham gia đấu giá cũng sẽ giảm và tình trạng bỏ tiền cọc cũng sẽ ít đi.

Ngoài ra, nên quy định người đấu giá ở các địa bàn nhất định, ví dụ trong quy mô của huyện. Chúng ta không quy định đối tượng tham gia đấu giá thì xảy ra câu chuyện như vừa qua ở Thanh Oai, chỉ có hai người trong huyện trúng đấu giá, còn phần lớn là người ở tỉnh khác. Điều này dễ dẫn đến đất đai chỉ phục vụ nhu cầu mua đi bán lại và để hoang rất lãng phí.

Cải cách thuế bất động sản, quá chậm

Không chỉ lĩnh vực đấu giá, bài toán ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá nhà đất trong thị trường bất động sản hiện đang được đặt ra. Các chuyên gia lĩnh vực pháp lý, bất động sản cho rằng đã đến lúc cần xây dựng sắc thuế tài sản để ổn định thị trường bất động sản, tránh những "cú sốc" tăng giá.

Thực tế, 20 năm trở lại đây, Trung ương Đảng đã có ba nghị quyết về đất đai, trong đó đều đề cập việc cải cách thuế bất động sản theo hướng đánh thuế vào những trường hợp nhiều nhà đất, có nhà đất nhưng không được sử dụng. Tuy nhiên từ đó đến nay, vì nhiều lý do, sắc thuế này vẫn chưa được xây dựng để áp dụng.

• Thị trường sẽ sôi động hơn khi kiều bào dễ mua nhà đất trong nước

• Luật đã mở, kiều bào muốn mua nhà đất ở Việt Nam cần chuẩn bị gì?

• Thông tin 'sạch' cho người mua nhà đất

TS Phạm Thái Sơn, giảng viên Trường đại học Việt - Đức, cho rằng mục tiêu của sắc thuế này nên nhắm tới chống đầu cơ nhà đất và điều tiết thị trường bất động sản hơn là tăng thu ngân sách. Trước mắt có thể áp dụng việc thu thuế tài sản đối với nhà thứ hai trở lên và tăng mức thuế với đất không sử dụng.

Cùng với đó có thể quy định các mức thuế khác nhau đối với thời gian nắm giữ, chuyển nhượng đất đai kể từ khi người sử dụng đất có quyền sử dụng đất. Sắc thuế này buộc người đầu tư đất đai phải tính toán kỹ phương án sử dụng đất trước khi quyết định đầu tư vào nhà đất nào đó.

Bán sang tay phải chịu thuế cao

PGS.TS Võ Trí Hảo cho rằng thuế tài sản là công cụ hiệu quả giữ ổn định thị trường bất động sản. Nếu xây dựng được các mức thuế phù hợp sẽ giảm thiểu mức sinh lợi đối với người đầu tư mua đất để trống chờ lên giá, khi đó sẽ giảm thiểu sự đầu cơ. Khi nhà đất không còn là kênh đầu tư sinh lời lớn, người dân sẽ chuyển hướng sang các lĩnh vực đầu tư sản xuất, kinh doanh khác.

Cụ thể hơn, như TS Phan Trung Hiền (trưởng khoa luật Trường đại học Cần Thơ) đề xuất, chẳng hạn nếu người mua trúng đấu giá bán lại ngay khu đất phải chịu thuế 20%; sau 1 năm bán chịu thuế 10%; sau 5 năm chịu mức 5%...

"Ở các nước tiên tiến cũng áp dụng mức thuế khác nhau cho từng mốc thời điểm kể từ khi người mua đạt được thỏa thuận hợp đồng. Việc này giúp chủ đất nhanh chóng đưa đất vào khai thác, sử dụng. Đồng thời người muốn đầu cơ, lướt sóng không mặn mà", ông Hiền nói.

Ra đề bài trúng đấu giá phải đưa đất vào khai thác

Trước bối cảnh có thể có tình huống người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ, mua trúng đấu giá "đầu cơ", để tránh bị lợi dụng, theo TS Phan Trung Hiền (trưởng khoa luật Trường đại học Cần Thơ), cần phải đưa vào "đề bài" khi đấu giá, chẳng hạn như người trúng đấu giá phải đưa đất vào khai thác, xây dựng sau 1 - 2 tháng.

Quy định này là cần thiết vì ngoài đấu giá thu tiền về cho ngân sách nhà nước còn có mục tiêu quan trọng là hướng đến việc đưa đất vào sử dụng ngay.

Thế giới chống đầu cơ đất: thuế, thuế và thuế

Đầu cơ bất động sản cũng là vấn nạn tại nhiều nước trên thế giới, bắt buộc chính quyền nhiều nơi có chính sách cụ thể để ngăn chặn tình trạng này.

Mỹ và châu Âu đánh thuế cao

Ở Mỹ, việc bán bất động sản nắm giữ dưới một năm phải chịu mức thuế cao đáng kể. Pháp luật liên bang xem thu nhập từ việc này giống với các loại thu nhập thông thường như lương thưởng và có thể bị áp thuế lên đến 37%. Con số này cao hơn đáng kể so với mức thuế tối đa 20% cho các khoản đầu tư dài hạn.

Bên cạnh luật pháp liên bang, một số địa phương còn có quy định riêng để chống đầu cơ. Như thủ đô Washington D.C. và thành phố New York đánh thuế đất cao hơn đối với những bất động sản không được khai thác hoặc không được cải tạo trong thời gian dài.

Tại châu Âu, việc áp thuế giao dịch cao đối với những cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cũng là biện pháp được nhiều nước áp dụng. Như ở Anh, người mua nhà sẽ phải chịu thêm khoản thuế 3% khi mua từ bất động sản thứ hai trở lên.

Còn tại Hàn Quốc

Giá nhà tại Hàn Quốc tăng 37% trong khoảng thời gian từ năm 2018 đến tháng 6-2023 - Ảnh: Reuters

Để hạn chế tình trạng tăng giá nhà quá mức do đầu cơ bất động sản, nước này đã tăng thuế đối với người sở hữu nhiều nhà lên mức 6%/năm kể từ ngày 10-7-2020. Người sở hữu hai nhà ở sẽ bị đánh thuế chuyển nhượng 20% và sở hữu ba nhà trở lên sẽ bị đánh thuế 40%.

Nhằm kiểm soát thị trường bất động sản đang nóng lên quá mức, Hàn Quốc áp mức thuế cực kỳ cao lên các giao dịch bất động sản mang tính đầu cơ. Với bất động sản nắm giữ dưới một năm, mức thuế có thể lên đến 70% giá trị giao dịch.

Mức thuế này giảm xuống 40 - 60% với bất động sản mua dưới hai năm. Ngoài ra, những cá nhân sở hữu nhiều đất đai cũng phải chịu thuế bán bất động sản cao hơn.

Đặc biệt, Seoul còn duy trì danh sách các khu vực chống đầu cơ. Đây là những khu vực có giá bất động sản tăng phi mã, số lượng giao dịch cao đột xuất hoặc xuất hiện hành vi đầu cơ. Bộ Đất đai, Hạ tầng và Vận tải Hàn Quốc và các cơ quan liên quan chịu trách nhiệm liên tục cập nhật danh sách này dựa trên tình hình thị trường và chủ trương của chính phủ.

Tại các khu vực chống đầu cơ, nhiều chính sách được thi hành nhằm bình ổn giá bất động sản và giảm nhu cầu giao dịch đất đai. Điển hình trong đó là quy định đối với các khoản vay ngân hàng để mua đất tại các khu vực này ngặt nghèo hơn, thậm chí còn cấm các khoản vay thế chấp với những giao dịch bất động sản giá trị cao. Điều này khiến người mua khó tiếp cận các giải pháp tài chính để thực hiện giao dịch hơn.

Ngoài ra, những cá nhân đã sở hữu nhiều đất đai cũng bị hạn chế giao dịch tại đây. Thậm chí một số còn bị cấm mua bán hoặc phải đợi một khoảng thời gian nhất định sau khi mua đất mới có thể bán lại.